Perka Otorita IKN 9/2026 atur Kepastian HAT, Insentif Investasi, dan Kemudahan Berusaha di IKN

Pendahuluan

Pada 9 September 2026, Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara menetapkan Peraturan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2026 tentang Kemudahan Berusaha dan Fasilitas Penanaman Modal di Ibu Kota Nusantara (“Perka Otorita IKN 9/2026”), yang kemudian berlaku pada 14 September 2026. Perka 9/2026 mengatur pemberian dua bentuk dukungan bagi pelaku usaha yang berinvestasi di Ibu Kota Nusantara (“IKN”), yaitu kemudahan berusaha dan fasilitas penanaman modal. Kemudahan berusaha mencakup pemberian Hak Atas Tanah (“HAT”), pembebasan dana kompensasi penggunaan tenaga kerja asing, dan percepatan pembangunan perumahan, sedangkan fasilitas penanaman modal meliputi insentif fiskal dan nonfiskal yang menjadi kewenangan pemerintah pusat maupun Otorita IKN. 

Perka Otorita IKN 9/2026 diterbitkan untuk meningkatkan efektivitas, efisiensi, transparansi, dan akuntabilitas dalam pemberian kemudahan berusaha dan fasilitas penanaman modal guna mempercepat realisasi investasi dan pembangunan di IKN. Perka Otorita IKN 9/2026 sekaligus menggantikan Peraturan Kepala Otorita IKN Nomor 7 Tahun 2024 yang dinilai sudah tidak sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan hukum. Selain itu, penerbitan Perka Otorita IKN 9/2026 merupakan pelaksanaan lebih lanjut atas sejumlah ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha, dan Fasilitas Penanaman Modal bagi Pelaku Usaha di IKN, khususnya Pasal 11 ayat (4), Pasal 17 ayat (1), Pasal 21 ayat (4), Pasal 22 ayat (5), Pasal 25, Pasal 42, Pasal 44, Pasal 45, dan Pasal 67.

Ketentuan Penting

• Ruang Lingkup dan Bentuk Dukungan bagi Pelaku Usaha

Sebagaimana diatur dalam Pasal 2, pelaku usaha yang melakukan kegiatan usaha di IKN diberikan dua jenis dukungan, yaitu kemudahan berusaha dan fasilitas penanaman modal. Pelaku usaha yang dimaksud merupakan badan usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 

A. Kemudahan berusaha terdiri atas: 

1. 1. pemberian Hak Atas Tanah (HAT);

   2. pembebasan dari kewajiban pembayaran dana kompensasi penggunaan tenaga kerja asing untuk jangka waktu tertentu; dan 

   3. percepatan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat di IKN. 

B. Fasilitas penanaman modal terdiri atas: 

1. 1. fasilitas yang menjadi kewenangan pemerintah pusat 

   2. fasilitas yang menjadi kewenangan Otorita IKN.

• Pemberian Kemudahan Berusaha 

• Pemberian Hak Atas Tanah

Pasal 3 mengatur bahwa pelaku usaha diberikan HAT di atas Hak Pengelolaan (HPL) tanah yang ditetapkan sebagai Aset Dalam Penguasaan (ADP). Pemberian HAT dilakukan berdasarkan pengalokasian lahan ADP yang ditetapkan oleh Kepala Otorita sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengalokasian lahan ADP tersebut dituangkan dalam perjanjian pengalokasian lahan ADP antara Otorita IKN dan pelaku usaha. Sertipikat HAT kemudian diberikan kepada pelaku usaha setelah pelaku usaha melakukan pembayaran kontribusi secara lunas sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

• Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah

Pemberian HAT dilakukan melalui tahapan pengajuan maksud investasi, penilaian kelayakan, penetapan alokasi lahan, pembayaran kontribusi, hingga penandatanganan perjanjian pengalokasian lahan ADP. Secara ringkas, tahapan tersebut adalah sebagai berikut:

Petunjuk teknis pelaksanaan pemberian HAT bagi pelaku usaha ditetapkan lebih lanjut oleh Kepala Otorita (Pasal 18).

• Jangka Waktu Pemberian Hak Atas Tanah

Mengenai jangka waktu, Pasal 19 mengatur bahwa HAT yang diberikan oleh Otorita Ibu Kota Nusantara terdiri atas: 

• Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB diberikan dengan tahapan pemberian hak paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun.

• Hak Guna Usaha (HGU)

HGU diberikan dengan tahapan pemberian hak paling lama 35 tahun, perpanjangan paling lama 25 tahun, dan pembaruan paling lama 35 tahun.

• Hak Pakai. 

Hak Pakai diberikan dengan tahapan pemberian hak paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun. 

Pemberian HAT dilakukan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan berdasarkan permohonan Otorita Ibu Kota Nusantara, sedangkan tahapan pelaksanaan pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HAT ditetapkan oleh Otorita Ibu Kota Nusantara. Dalam pelaksanaannya, evaluasi dilakukan lima tahun setelah penandatanganan perjanjian pengalokasian lahan ADP, antara lain terhadap realisasi pembangunan paling sedikit 50% dari rencana pembangunan dan bukti penyampaian realisasi investasi untuk tiga tahun terakhir. Selain itu, perpanjangan dan/atau pembaruan HAT mensyaratkan antara lain tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik, pemegang hak masih memenuhi persyaratan, pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, serta tanah tidak terindikasi terlantar.

• Pembebasan Dana Kompensasi Tenaga Kerja Asing (TKA)

Pasal 22 mengatur bahwa Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha di wilayah Ibu Kota Nusantara dapat mempekerjakan TKA untuk jabatan tertentu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pelaku Usaha dapat memperoleh pengesahan rencana penggunaan TKA untuk jangka waktu 10 tahun dan dapat diperpanjang, yang juga digunakan sebagai rekomendasi untuk memperoleh visa dan izin tinggal dalam rangka bekerja. Selanjutnya, Pasal 23 mewajibkan Pelaku Usaha yang mempekerjakan TKA untuk menunjuk tenaga kerja WNI sebagai tenaga kerja pendamping, melaksanakan pendidikan dan pelatihan kerja bagi tenaga kerja pendamping sesuai kualifikasi jabatan TKA, serta memulangkan TKA ke negara asal setelah perjanjian kerja berakhir. Pelaku Usaha, termasuk yang melaksanakan pekerjaan proyek strategis milik pemerintah di IKN, dibebaskan dari kewajiban pembayaran dana kompensasi penggunaan TKA sampai dengan tahun 2035. Sementara itu, pembebasan dana kompensasi bagi instansi pemerintah, perwakilan negara asing, badan internasional, lembaga sosial, lembaga keagamaan, atau jabatan tertentu di lembaga pendidikan berlaku sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

• Fasilitas Penanaman Modal

Pasal 25 mengatur bahwa fasilitas penanaman modal mencakup insentif fiskal dan nonfiskal yang menjadi kewenangan pemerintah pusat maupun Otorita Ibu Kota Nusantara. Kewenangan pemerintah pusat meliputi fasilitas perpajakan dan kepabeanan di Ibu Kota Nusantara, sedangkan kewenangan Otorita IKN meliputi fasilitas pajak daerah khusus dan retribusi daerah khusus serta fasilitasi penyediaan lahan dan sarana prasarana untuk mendukung kegiatan penanaman modal di Ibu Kota Nusantara.

• Kewenangan Teknis Otorita IKN dalam Pemberian Fasilitas Perpajakan

Pasal 26–27 memberikan kewenangan kepada Kepala Otorita untuk menetapkan kompetensi tertentu untuk kegiatan praktik kerja, pemagangan, dan pembelajaran, serta fokus dan tema penelitian dan pengembangan yang dapat memperoleh fasilitas pengurangan penghasilan bruto.

Pasal 28–37 mengatur mekanisme fasilitas pengurangan penghasilan bruto bagi wajib pajak dalam negeri yang memberikan sumbangan atau membiayai pembangunan fasilitas umum, fasilitas sosial, dan/atau fasilitas lainnya yang bersifat nirlaba. Ketentuan utamanya meliputi:

• • Sumbangan dapat diberikan oleh wajib pajak secara mandiri maupun bersama-sama.

  • Wajib pajak dapat melakukan konsultasi dengan pimpinan tinggi madya untuk menentukan bentuk sumbangan dan kesesuaiannya dengan ketentuan yang berlaku.

  • Permohonan diajukan kepada Kepala Otorita melalui Sistem OSS atau secara luring apabila sistem belum tersedia.

  • Otorita melakukan verifikasi bentuk, kriteria, dan spesifikasi sumbangan, kemudian Kepala Otorita memberikan persetujuan teknis atau pemberitahuan penolakan.

  • Fasilitas pengurangan penghasilan bruto dapat dimanfaatkan setelah sumbangan atau pembangunan direalisasikan sesuai persetujuan teknis.

  • Realisasi harus dimulai paling lama 6 bulan sejak perjanjian penyerahan, dengan kemungkinan tambahan waktu paling lama 6 bulan setelah surat peringatan. Persetujuan teknis dapat dicabut apabila realisasi tidak dilakukan dalam batas waktu tersebut.

  • Setelah realisasi, Otorita melakukan verifikasi kesesuaian dan kewajaran nilai sumbangan. Jika sesuai, diterbitkan dokumen penerimaan atau berita acara serah terima.

  • Otorita wajib melakukan pencatatan dan pelaporan tahunan atas penerimaan sumbangan kepada otoritas perpajakan dan fiskal melalui Sistem OSS.

  • Pencatatan penerimaan sumbangan dan barang hasil realisasi juga dilakukan sesuai ketentuan pengelolaan Barang Milik Negara (BMN).

• Fasilitas Pajak Daerah Khusus dan Retribusi Daerah Khusus IKN

Pasal 38–41 mengatur fasilitas pajak dan retribusi daerah khusus IKN dalam bentuk pengurangan, keringanan, atau pembebasan, dengan ketentuan utama:

• • BPHTB 0% diberikan atas perolehan atau pengalihan HAT berupa HGU, HGB, atau Hak Pakai di atas ADP dan/atau bangunan bagi Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha di IKN.

  • Fasilitas BPHTB berlaku atas pemberian maupun pengalihan HAT sesuai ketentuan pertanahan di IKN dan berlaku sampai dengan tahun 2035.

  • Retribusi Rp0 diberikan atas persetujuan bangunan gedung (PBG) dan sertifikat laik fungsi (SLF) bagi Pelaku Usaha yang telah memperoleh kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dan persetujuan lingkungan.

  • Fasilitas PBG dan SLF tersebut diberikan oleh Otorita IKN sesuai ketentuan perizinan yang berlaku dan berlaku sampai dengan tahun 2035.

• Pelaku Usaha Pelopor

Pasal 45–47 mengatur Pelaku Usaha Pelopor, yaitu pelaku usaha yang ditetapkan Kepala Otorita dan memperoleh insentif terkait tarif kontribusi atas pengalokasian aset dalam penguasaan Otorita IKN. Ketentuan utamanya meliputi:

• Pembayaran kontribusi secara angsuran sesuai formula, besaran, dan tata cara yang berlaku.

• Kewajiban pembangunan berdasarkan tahun penetapan:

• ditetapkan 2026: minimal 50% pembangunan tercapai pada 31 Desember 2028;

• ditetapkan 2027: minimal 25%;

• ditetapkan 2028: minimal 5%;
  masing-masing berdasarkan rencana detail pengembangan bisnis.

• Status Pelaku Usaha Pelopor dapat ditetapkan paling lama 5 tahun sejak berlakunya UU No. 21 Tahun 2023.

• Otorita melakukan evaluasi atas kewajiban pembangunan dan pembayaran kontribusi. Hasil evaluasi dapat menjadi pertimbangan untuk mencabut status Pelaku Usaha Pelopor dan pemberian HAT di atas ADP.

Ketentuan Peralihan

Pasal 48 mengatur keberlanjutan proses yang sedang berjalan pada saat Perka ini mulai berlaku. Pelaku usaha yang sedang dalam penilaian kelayakan atau telah selesai dilakukan penilaian kelayakan akan diproses berdasarkan Perka No. 9 Tahun 2026. Sementara itu, pelaku usaha yang sedang atau telah selesai menjalani proses Stake Out tetap diproses berdasarkan Peraturan Kepala Otorita IKN Nomor 7 Tahun 2024 tentang Tata Cara Pemberian Kemudahan Berusaha dan Fasilitas Penanaman Modal di Ibu Kota Nusantara.

Penutup

Dengan berlakunya Peraturan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara Nomor 9 Tahun 2026, pelaku usaha yang berinvestasi di IKN perlu memperhatikan sejumlah implikasi praktis, khususnya terkait kesiapan dokumen dan kelayakan investasi sejak tahap awal pengajuan, pemenuhan komitmen pembangunan dan pembiayaan, serta kepatuhan terhadap tahapan pengalokasian lahan ADP sampai dengan perolehan HAT dan perizinan berusaha. Di sisi lain, Perka ini memberikan manfaat yang dapat mendukung efisiensi biaya dan percepatan investasi, antara lain melalui pembebasan dana kompensasi penggunaan TKA sampai dengan tahun 2035, BPHTB 0%, retribusi PBG dan SLF sebesar Rp0, serta skema insentif bagi Pelaku Usaha Pelopor. Namun, pemanfaatan fasilitas tersebut tetap bergantung pada pemenuhan persyaratan dan komitmen yang ditetapkan, termasuk realisasi pembangunan, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai peruntukan, serta evaluasi oleh Otorita IKN. Oleh karena itu, pelaku usaha perlu memastikan sejak awal kesesuaian rencana investasi, struktur pembiayaan, rencana pembangunan, kebutuhan lahan, dan strategi pemanfaatan fasilitas yang tersedia agar dapat memaksimalkan dukungan yang diberikan sekaligus meminimalkan risiko administratif maupun hukum dalam pelaksanaan investasi di IKN.