Ketentuan Baru Pembiayaan Rumah bagi MBR dalam Peraturan BP Tapera 1/2026

Pendahuluan 

Pada 4 September 2026, Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (“BP Tapera”) menetapkan dan mengundangkan Peraturan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat Nomor 1 Tahun 2026 tentang Pembiayaan Kepemilikan Rumah melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan  Perumahan (“Peraturan BP Tapera 1/2026”). Peraturan BP Tapera 1/2026 mengatur pedoman penyelenggaraan pembiayaan kepemilikan rumah melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (“FLPP”), termasuk mekanisme penyaluran pembiayaan, perlindungan terhadap Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“MBR”), serta pengawasan terhadap bank penyalur dan pemanfaatan rumah oleh debitur.

Peraturan BP Tapera 1/2026 dibentuk untuk meningkatkan layanan penyediaan rumah bagi masyarakat sekaligus menyesuaikan ketentuan mengenai pembiayaan perumahan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat. Peraturan BP Tapera 1/2026 mencabut dan menyatakan tidak berlaku Peraturan BP Tapera Nomor 9 Tahun 2021 karena dinilai sudah tidak sesuai dengan kebutuhan hukum dan perkembangan organisasi. Melalui regulasi baru ini, penyaluran dana FLPP yang bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (“APBN”) dioptimalkan untuk memperkuat perlindungan bagi MBR serta meningkatkan pengawasan guna meminimalisasi penyalahgunaan fasilitas pembiayaan.

Perbandingan

Dengan berlakunya Peraturan BP Tapera 1/2026, terdapat sejumlah perubahan substantif dibandingkan dengan Peraturan BP Tapera Nomor 9 Tahun 2021 yang perlu diperhatikan oleh bank penyalur maupun MBR sebagaimana tercantum dalam tabel berikut:

Ketentuan Penting

• Pengelolaan Dana FLPP oleh BP Tapera

Pasal 2 menjelaskan bahwa BP Tapera bertugas mengelola Dana FLPP untuk pembiayaan perumahan bagi MBR melalui KPR Sejahtera. Pasal 3 menyebut Dana FLPP terdiri atas dana outstanding pada Debitur/Nasabah dan dana yang belum disalurkan. Selanjutnya, Pasal 4 mengatur bahwa penyaluran dilakukan melalui bank penyalur dengan risiko ketidaktertagihan ditanggung oleh bank penyalur dan dikenakan Imbal Hasil KPR Sejahtera berdasarkan perjanjian investasi antara Kementerian Keuangan dan BP Tapera selaku Operator Investasi Pemerintah. Pasal 5 menetapkan bahwa sumber dana KPR Sejahtera berasal dari kombinasi Dana FLPP dan dana bank penyalur dengan proporsi yang ditetapkan BP Tapera setelah berkoordinasi dengan Kementerian PU dan Kementerian Keuangan. Sementara itu, Pasal 6 dan Pasal 7 mengatur pembukaan rekening khusus untuk memisahkan arus penerimaan dan pengelolaan dana. Struktur administrasi tersebut lebih sederhana dibandingkan ketentuan sebelumnya karena tidak lagi melibatkan Bank Pengelola Administrasi Dana FLPP.

• Jenis dan Struktur KPR Sejahtera

Pasal 9 menetapkan dua jenis KPR Sejahtera, yaitu KPR Sejahtera Tapak dan KPR Sejahtera Susun, termasuk masing-masing versi syariahnya. Ketentuan mengenai peruntukan, nilai pembiayaan, dan uang muka diatur lebih lanjut dalam Pasal 10 dan Pasal 11 sebagai berikut:

• Kriteria Kelompok Sasaran (MBR)

Sebagaimana diatur dalam Pasal 12 dan Pasal 13, Kelompok Sasaran merupakan MBR dengan batasan penghasilan tertentu yang wajib memenuhi seluruh persyaratan berikut secara kumulatif:

• • berkewarganegaraan Indonesia;

  • tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten/kota;

  • belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah sebelumnya (kecuali diatur lain);

  • berstatus tidak kawin atau merupakan pasangan suami istri;

  • tidak memiliki rumah; dan

  • memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap yang tidak melebihi batas penghasilan yang ditentukan.

Analisis kelayakan dan pengecekan kelengkapan persyaratan Pemohon dilaksanakan oleh bank penyalur Dana FLPP. Perlu dicermati bahwa pengecualian khusus bagi PNS, anggota TNI, atau anggota Polri yang pindah domisili karena kepentingan dinas, yang sebelumnya membebaskan mereka dari syarat "belum pernah menerima subsidi" dan "tidak memiliki rumah", tidak lagi diatur secara eksplisit dalam peraturan ini.

• Bank Penyalur Dana FLPP

Pasal 23 menjelaskan bahwa BP Tapera bekerja sama dengan bank penyalur Dana FLPP untuk menyalurkan KPR Sejahtera. Bank Umum dan Bank Umum Syariah (“BUS”) yang berminat menjadi bank penyalur wajib lolos asesmen dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam Pasal 24, antara lain:

• • memiliki perjanjian kerja sama pengelolaan rekening dengan kementerian yang membidangi keuangan;

  • memiliki tingkat kesehatan bank paling rendah peringkat komposit 3;

  • memiliki pengalaman menerbitkan KPR paling singkat 2 tahun;

  • memiliki infrastruktur organisasi, personel, teknologi informasi, dan kebijakan kredit/pembiayaan yang memadai;

  • memiliki jaringan pelayanan di tingkat nasional, provinsi, dan/atau kabupaten/kota;

  • memiliki sistem informasi pembiayaan yang terhubung secara real time dengan sistem informasi BP Tapera; dan

  • memiliki rencana penerbitan KPR Sejahtera untuk tahun berjalan.

Pasal 25 mengatur bahwa calon bank penyalur mengajukan surat pernyataan minat beserta bukti pemenuhan persyaratan kepada Komisioner untuk dilakukan pengecekan oleh BP Tapera. Selanjutnya, Pasal 26 mewajibkan bank yang telah memenuhi persyaratan untuk menandatangani perjanjian kerja sama dengan BP Tapera setiap tahun anggaran dan melaporkannya kepada Komisioner.

• Mekanisme Penyaluran KPR Sejahtera

Pasal 27 mengatur bahwa Pemohon mengajukan KPR Sejahtera melalui sistem BP Tapera dengan melampirkan dokumen persyaratan, antara lain:

• • surat pernyataan Pemohon dan surat pemesanan Rumah dari Pengembang;

  • KTP-el, kartu keluarga, dan dokumen status perkawinan;

  • NPWP dan bukti penghasilan; serta

  • rekening koran dan surat keterangan tidak bekerja/tidak berpenghasilan bagi pasangan yang tidak bekerja

Di sisi lain, fotokopi SPT Tahunan PPh Orang Pribadi tidak lagi dipersyaratkan. Surat pernyataan Pemohon wajib bermeterai dan antara lain memuat komitmen untuk menghuni Rumah, tidak menyewakan atau mengalihkan kepemilikan tanpa dasar hukum, serta mengembalikan dana bantuan apabila pernyataan terbukti tidak benar.

Pasal 28 sampai dengan Pasal 32 selanjutnya mengatur proses verifikasi dan pengujian sebagai berikut:

Khusus Pembiayaan Syariah. Pasal 33 menyebut bahwa Akad pembiayaan dapat menggunakan berbagai skema, antara lain wadi'ah, mudharabah, mudharabah musytarakah, murabahah, al-ijarah al-muntahiya bi-attamlik, dan musyarakah mutanaqishah, dengan konsekuensi yang berbeda terkait bonus, nisbah bagi hasil, Margin, maupun kepemilikan bertahap.

Dalam aspek pembayaran, Pasal 35 dan Pasal 36 mengatur permintaan pembayaran Dana FLPP oleh bank penyalur dan pengujian administratif oleh BP Tapera. Berbeda dengan ketentuan sebelumnya, regulasi ini tidak lagi menetapkan secara eksplisit batas waktu pengujian selama 3 (tiga) hari kerja.

Sementara itu, Pasal 37 ayat (3) mempertahankan ketentuan mengenai denda atas keterlambatan pembayaran Imbal Hasil KPR Sejahtera, yaitu sebesar 2% (dua persen) per bulan dari nilai Imbal Hasil yang belum disetor. Pasal 38 juga mengatur bahwa dalam hal pelunasan dipercepat, bank penyalur wajib melaporkan dan mengembalikan dana pelunasan kepada BP Tapera sesuai batas waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kerja sama.

• Pengendalian Pelaksanaan dan Pengembalian Pembiayaan

Pasal 40 sampai dengan Pasal 43 mengatur bahwa BP Tapera melakukan pengendalian secara berkala dan berkesinambungan terhadap penyaluran dan pemanfaatan Dana FLPP, khususnya atas:

• • kepatuhan bank penyalur terhadap ketentuan KPR Sejahtera dan kelaikan Rumah;

  • ketepatan sasaran Penerima Manfaat;

  • pemanfaatan Rumah oleh Debitur/Nasabah yang dipantau secara sampling;

  • pengembalian Dana FLPP; dan

  • penyampaian laporan penyaluran.

Hasil pengendalian dapat ditindaklanjuti melalui penyempurnaan skema atau prosedur, surat peringatan/teguran, hingga proses hukum. Dalam hal ditemukan kelebihan pembayaran Dana FLPP, bank penyalur wajib mengembalikannya ke rekening dana kelolaan BP Tapera (Pasal 42).

Pasal 44 selanjutnya mewajibkan bank penyalur mengembalikan pokok Dana FLPP secara bulanan sesuai jadwal amortisasi, dengan denda sebesar 2% per bulan atas keterlambatan pembayaran. Sementara itu, Pasal 45 dan Pasal 46 mengatur bahwa bank wajib menghentikan KPR Sejahtera dan mengembalikan Dana FLPP apabila terdapat ketidakbenaran surat pernyataan Debitur/Nasabah dan/atau Rumah tidak dimanfaatkan sebagai tempat tinggal. Pengembalian tersebut meliputi sisa pokok dan manfaat Dana FLPP, dengan tata cara penghitungan manfaat ditetapkan melalui Keputusan BP Tapera. Apabila bank tidak memenuhi permintaan pengembalian dari BP Tapera, dikenakan denda 2% per bulan dari sisa pokok Dana FLPP.

• Pelaporan, Penandaan Digital, dan Perlindungan Data

Bank penyalur wajib menyusun dan menyampaikan laporan pelaksanaan FLPP secara berkala (bulanan, triwulanan, semesteran, tahunan, atau sewaktu-waktu) kepada Komisioner (Pasal 47). Sebagai bentuk transparansi dan pengawasan, Pasal 49 mewajibkan bank penyalur memasang stiker atau plat bertanda digital pada setiap unit rumah yang dibiayai Dana FLPP. Pasal 50 hingga Pasal 54 juga mengatur kewajiban pengembangan sistem teknologi informasi, penerapan pelindungan data pribadi Debitur/Nasabah, penggunaan dokumen elektronik, prosedur kontingensi apabila terjadi gangguan sistem (ketentuan baru yang belum ada sebelumnya), serta tata cara penggunaan data Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan, pengaturan yang sama sekali baru dan tidak dijumpai dalam Peraturan BP Tapera 9/2021, yang secara tegas dilarang digunakan BP Tapera selain untuk kepentingan identifikasi target pembiayaan dan mitigasi risiko calon Debitur/Nasabah, dan dilarang diteruskan kepada pihak lain.

Ketentuan Peralihan

Pasal 55 mengatur bahwa KPR Sejahtera yang perjanjian kredit/Akad pembiayaannya telah ditandatangani sebelum Peraturan BP Tapera 1/2026 berlaku tetap berlaku sampai lunas, sedangkan permohonan KPR Sejahtera yang telah memperoleh surat persetujuan pemberian kredit/pembiayaan dari bank penyalur tetapi belum dilakukan pembayaran Dana FLPP tetap diproses berdasarkan Peraturan BP Tapera Nomor 9 Tahun 2021 sampai dengan pembayaran Dana FLPP dilaksanakan. Dengan demikian, penerapan ketentuan baru perlu dilihat berdasarkan tahapan proses KPR Sejahtera pada saat Peraturan BP Tapera 1/2026 mulai berlaku.

Penutup

Peraturan BP Tapera 1/2026 membawa sejumlah perubahan penting dalam penyelenggaraan KPR Sejahtera melalui FLPP, baik dari aspek kelembagaan, persyaratan penerima dan objek pembiayaan, mekanisme penyaluran, maupun pengawasan dan pengembalian Dana FLPP. Beberapa ketentuan juga menunjukkan penyederhanaan proses administrasi, antara lain dengan tidak lagi melibatkan Bank Pengelola Administrasi Dana FLPP serta penghapusan beberapa persyaratan dan batas waktu yang sebelumnya diatur secara eksplisit.

Bagi bank penyalur, perubahan tersebut perlu diperhatikan dalam penyesuaian proses verifikasi, sistem informasi, pelaporan, pemantauan pemanfaatan Rumah, serta pemenuhan kewajiban pengembalian Dana FLPP. Sementara itu, bagi MBR, perubahan persyaratan dan mekanisme pengajuan KPR Sejahtera perlu dicermati, khususnya terkait kelengkapan dokumen, ketentuan mengenai kepemilikan Rumah dan penerimaan subsidi sebelumnya, serta kewajiban untuk menghuni Rumah yang dibiayai.