RUU Penataan Ruang: Sejumlah Perubahan Penting dalam Penyelenggaraan Penataan Ruang

Pendahuluan

Pada 13 Agustus 2026, Dewan Perwakilan Daerah Republik Indonesia (“DPD RI”) menetapkan Keputusan Dewan Perwakilan Daerah Republik Indonesia Nomor 49/DPD RI/V/2025-2026 tentang Rancangan Undang-Undang tentang Penataan Ruang (“RUU Penataan Ruang”). Keputusan tersebut menjadi dasar penyampaian RUU Penataan Ruang kepada Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia (“DPR RI”) sebagai rancangan undang-undang yang berasal dari DPD RI. RUU Penataan Ruang dimaksudkan untuk menggantikan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan memperkuat penyelenggaraan penataan ruang yang terpadu, adaptif terhadap perubahan iklim, dan berbasis digital.

RUU Penataan Ruang mengatur penataan ruang untuk merespons perubahan iklim, risiko bencana, urbanisasi, transformasi digital, serta kebutuhan ketahanan pangan, energi, dan air. RUU ini juga ditujukan untuk mengatasi disharmoni dan tumpang tindih norma, memperkuat keterpaduan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, serta menjamin kepastian hukum dan pelindungan hak masyarakat, termasuk melalui penguatan integrasi data spasial dalam kebijakan Satu Peta (One Map Policy).

Perbandingan

RUU ini akan mencabut dan menggantikan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725), sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 103 RUU ini. Berikut perbandingan sejumlah aspek pengaturan pokok antara ketentuan baru dalam RUU dan ketentuan yang akan digantikannya:

Ketentuan Penting

• Penyelenggaraan Penataan Ruang secara Berjenjang dan Terintegrasi

Pasal 5 mengatur bahwa penyelenggaraan Penataan Ruang dilaksanakan oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah secara terpadu, berjenjang, dan terkoordinasi. Pasal 6 memberikan kewenangan kepada Pemerintah untuk menetapkan kebijakan nasional dan RTRW Nasional, sedangkan Pasal 7 dan Pasal 9 mengatur kewenangan Pemerintah Daerah dalam penyusunan RTRW Provinsi dan Kabupaten/Kota. 

Untuk mendukung koordinasi lintas tingkat pemerintahan dan sektor, Pasal 11 membentuk TKPRN dan TKPRD sebagai tim ad hoc. Dalam pelaksanaannya, hubungan TKPRN/TKPRD dengan BPN bersifat koordinatif dan fungsional, terutama ketika permasalahan yang ditangani berkaitan dengan aspek pertanahan. BPN dapat dilibatkan dalam TKPRN sebagai anggota sesuai kebutuhan, sedangkan pada TKPRD keterlibatan unsur pertanahan dilakukan melalui perangkat daerah terkait. Ketentuan lebih lanjut mengenai susunan, keanggotaan, dan mekanisme kerja TKPRN/TKPRD akan diatur dalam PP. Selanjutnya, Pasal 19 mengatur perencanaan tata ruang secara berjenjang mulai dari RTRW Nasional, Rencana Tata Ruang Pulau/Kepulauan, RTRW Provinsi, hingga RTRW Kabupaten/Kota, yang berdasarkan Pasal 29 harus terintegrasi dalam satu sistem yang mencakup ruang darat, laut dan bawah laut, udara, serta ruang bawah tanah. Integrasi tersebut diperkuat melalui Pasal 31 yang mewajibkan Pemerintah menyelenggarakan sistem Perencanaan Tata Ruang berbasis digital secara nasional, termasuk untuk pengumpulan, pengolahan, penyajian, dan pemutakhiran data.

• Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) sebagai Basis Kepastian Pemanfaatan

Pasal 34 mengatur bahwa Pemanfaatan Ruang kawasan perkotaan dilaksanakan berdasarkan RDTR yang memberikan kepastian mengenai lokasi, jenis kegiatan, sarana dan prasarana pendukung, serta intensitas pemanfaatan ruang. Pasal 40 menetapkan RDTR sebagai dasar penerbitan surat konfirmasi kesesuaian Tata Ruang yang wajib dimiliki untuk setiap kegiatan berusaha dan non berusaha. Selanjutnya, Pasal 35 sampai dengan Pasal 38 memungkinkan penyusunan RDTR melalui swadaya masyarakat atau kerja sama Pemerintah dengan masyarakat, dengan persyaratan tertentu, termasuk berbadan hukum dan memiliki hak atas tanah dengan luas tertentu.

• Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pasal 51 mengatur tiga instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang, yaitu peraturan zonasi, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Pasal 55 mengatur insentif dalam bentuk fiskal, seperti keringanan pajak dan subsidi, serta nonfiskal, seperti penyediaan infrastruktur dan tambahan hak membangun. Pasal 56 mengatur disinsentif berupa pajak lebih tinggi, denda, hingga moratorium bagi pemanfaatan ruang yang menyimpang. Selanjutnya, Pasal 58 mengatur sanksi administratif berupa peringatan tertulis, pembongkaran bangunan, dan denda administratif untuk pelanggaran yang belum menimbulkan korban jiwa atau kerusakan permanen.

• Penyelesaian Perselisihan melalui Lembaga Khusus

Pasal 60 mengatur bahwa perselisihan dan konflik Ruang serta keberatan warga atas Pemanfaatan Ruang diselesaikan melalui Lembaga Penyelesaian Sengketa Penataan Ruang yang berada di bawah koordinasi Pemerintah, tetapi bersifat mandiri dan independen dalam menjalankan fungsinya. Lembaga ini berwenang memeriksa dan memfasilitasi penyelesaian perselisihan dan konflik Ruang, menindaklanjuti keberatan warga, menentukan solusi atas konflik Pemanfaatan Ruang, serta memerintahkan pemulihan fungsi ruang. Pasal 68 mengatur bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai lembaga tersebut diatur dalam Peraturan Presiden, sementara Pasal 102 mewajibkan pembentukannya paling lama 2 (dua) tahun sejak Undang-Undang ini diundangkan.

• Pengawasan Berbasis Pemantauan Real-Time

Pasal 74 mengatur bahwa Pemerintah dan Pemerintah Daerah melakukan pengawasan secara berkala terhadap perencanaan, Pemanfaatan Ruang, dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang melalui pemantauan, evaluasi, dan pelaporan. Pasal 75 membagi pengawasan menjadi pengawasan internal untuk memastikan kepatuhan dan pengawasan eksternal berdasarkan kinerja Penataan Ruang, termasuk kesesuaian Pemanfaatan Ruang, manfaat bagi masyarakat, serta daya dukung dan daya tampung lingkungan. Untuk mendukung pengawasan tersebut, Pasal 76 mengatur pemantauan secara manual maupun waktu nyata (real-time) yang mencakup data rencana Tata Ruang, kesesuaian Tata Ruang, dan Pemanfaatan Ruang, dengan hasilnya disimpan dalam platform digital yang terintegrasi secara nasional. Jika ditemukan penyimpangan yang signifikan, Pasal 77 mengatur evaluasi parsial, evaluasi menyeluruh setiap 5 (lima) tahun, atau audit Tata Ruang yang bersifat investigatif. Hasil evaluasi tersebut dapat menjadi dasar untuk mengubah atau merevisi rencana Tata Ruang.

• Partisipasi Masyarakat dalam Seluruh Tahapan

Pasal 78 menegaskan bahwa Masyarakat berhak terlibat dalam penyelenggaraan Penataan Ruang untuk meningkatkan dukungan Masyarakat, menjamin keterbukaan dan akuntabilitas, melindungi kepentingan Masyarakat, serta mewujudkan keadilan dalam Pemanfaatan Ruang. Pasal 79 mengatur hak Masyarakat untuk memperoleh informasi rencana Tata Ruang, memberikan masukan, memperoleh manfaat secara adil, mengajukan keberatan dan pengaduan, serta mendapat perlindungan dari dampak negatif Pemanfaatan Ruang. Pasal 80 menjamin kerahasiaan pihak yang melaporkan dugaan pelanggaran melalui platform digital atau media pengaduan yang disediakan Pemerintah. Selanjutnya, Pasal 81 dan Pasal 82 mengatur bahwa partisipasi dilakukan secara bebas, tanpa intimidasi, dan sejak tahap awal melalui konsultasi publik, forum dialog, musyawarah, penyampaian pendapat, serta bentuk lainnya. Dalam praktiknya, Masyarakat dapat terlibat dalam perencanaan dengan memberikan masukan dan mengajukan keberatan, dalam Pemanfaatan Ruang melalui pengelolaan atau pembangunan sesuai Tata Ruang dan kerja sama dengan Pemerintah atau badan usaha, serta dalam pengendalian melalui pengawasan, pelaporan dugaan penyimpangan, dan pengajuan keberatan.

• Pengakuan dan Perlindungan Hak Masyarakat Hukum Adat

Sebagai salah satu terobosan RUU ini, Pasal 83–87 mengatur pengakuan dan perlindungan hak Masyarakat Hukum Adat dalam Penataan Ruang, termasuk hak mempertahankan dan mengelola wilayah adat, perlindungan ruang hidup dan identitas budaya, serta keterlibatan dalam pengambilan keputusan. Wilayah adat wajib dipetakan secara partisipatif dan dimasukkan dalam rencana Tata Ruang, serta dilindungi dari kegiatan yang merugikan masyarakat, lingkungan, dan budaya. Dalam hal Pemanfaatan Ruang untuk kepentingan nasional, Masyarakat Hukum Adat berhak didengar, memperoleh kompensasi yang adil, dan mendapatkan pemulihan hak apabila terjadi pelanggaran

• Penguatan Ketentuan Pidana, Termasuk Pertanggungjawaban Korporasi

BAB IX mengatur sanksi pidana atas berbagai pelanggaran Penataan Ruang, termasuk pemanfaatan Ruang yang tidak sesuai rencana Tata Ruang, perubahan kawasan lindung secara melawan hukum, penerbitan KKPR yang tidak sesuai, pemalsuan data, dan menghalangi pengawasan. Pasal 89 menetapkan pidana hingga 5 (lima) tahun, atau 8 (delapan) tahun jika pelanggaran menimbulkan dampak serius seperti kerusakan permanen kawasan lindung atau hilangnya ruang hidup Masyarakat Hukum Adat. Pasal 91 juga mengatur sanksi bagi pejabat yang menerbitkan persetujuan yang bertentangan dengan rencana Tata Ruang. Selain itu, Pasal 95 memperkenalkan pertanggungjawaban pidana korporasi dengan sanksi hingga pembubaran korporasi, sedangkan Pasal 96 memungkinkan pidana tambahan berupa ganti kerugian, pembongkaran bangunan, dan pemulihan lingkungan.

Ketentuan Peralihan

Sebagaimana diatur dalam BAB X, Pasal 97 menyebut bahwa peraturan pelaksanaan Penataan Ruang yang telah ada tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan Undang-Undang ini. Pasal 98 mengatur bahwa RTRW, RDTR, dan peraturan zonasi yang telah ditetapkan tetap berlaku sampai dilakukan penyesuaian, dengan batas waktu penyesuaian RTRW Nasional paling lambat 6 (enam) bulan setelah pelantikan Presiden, RTRW Provinsi paling lambat 6 (enam) bulan setelah pelantikan Gubernur, dan RTRW Kabupaten/Kota paling lambat 6 (enam) bulan setelah RTRW Provinsi ditetapkan. Pasal 99 mengatur bahwa Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, persetujuan Pemanfaatan Ruang, dan perizinan berusaha yang telah diterbitkan tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir atau dilakukan penyesuaian. Selanjutnya, Pasal 100 mengatur kewajiban Pemerintah dan Pemerintah Daerah untuk menyesuaikan peraturan pelaksanaan dan dokumen Penataan Ruang paling lama 3 (tiga) tahun, Pasal 101 mengatur pembangunan dan integrasi Sistem Perencanaan Tata Ruang berbasis digital nasional paling lama 5 (lima) tahun, dan Pasal 102 mengatur pembentukan Lembaga Penyelesaian Sengketa Penataan Ruang paling lama 2 (dua) tahun sejak Undang-Undang ini diundangkan.

Penutup

RUU Penataan Ruang membawa sejumlah perubahan penting dalam penyelenggaraan Penataan Ruang, terutama melalui integrasi perencanaan berbasis digital, penguatan pengawasan dan pengendalian, serta pembentukan mekanisme khusus untuk penyelesaian sengketa. RUU ini juga memperkuat peran Masyarakat, termasuk pengakuan dan perlindungan hak Masyarakat Hukum Adat, serta mempertegas sanksi pidana dan pertanggungjawaban korporasi atas pelanggaran Penataan Ruang. Dengan perubahan tersebut, RUU ini diharapkan dapat menciptakan penyelenggaraan Penataan Ruang yang lebih terintegrasi, transparan, adaptif, dan memberikan kepastian serta perlindungan yang lebih baik bagi Masyarakat.