Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 18 Tahun 2025 Memperketat Tata Kelola dan Risiko Usaha Properti

Pendahuluan

Pada 31 Desember 2025, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PKP”) menerbitkan dan memberlakukan Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 18 Tahun 2025 tentang Standar Kegiatan Usaha, Pelaksanaan Pengawasan, dan Pengenaan Sanksi pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Perumahan (“Permen PKP 18/2025”). Permen PKP 18/2025 mengatur standar kegiatan usaha real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.

Pemerintah menetapkan Permen PKP 18/2025 sebagai tindak lanjut dari Pasal 5 ayat (7) Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko. Pemerintah mengatur standar dan mekanisme pengawasan di sektor perumahan agar pelaku usaha menjalankan kegiatan usahanya sesuai dengan tingkat risiko yang ditetapkan.

Ketentuan Penting

Klasifikasi dan Ruang Lingkup Kegiatan Usaha (KBLI 68111)

Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) jo. Pasal 5 ayat (2), Permen PKP 18/2025 menetapkan standar operasional untuk Pelaku Usaha (perseorangan atau badan usaha) mulai dari skala Mikro, Kecil, Menengah, hingga Besar. Standar ini berlaku untuk Kode Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 68111 (Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa) dengan tingkat risiko Menengah Rendah.

Sebagaimana tercantum dalam Lampiran, tabel berikut menunjukkan pembagian ruang lingkup kegiatan usaha yang wajib dipatuhi:

Definisi Pengembangan Perumahan dan Tahapan Kegiatan Usaha

Pasal 6 ayat (3) mendefinisikan pengembangan perumahan sebagai rangkaian tahapan kegiatan usaha. Ketentuan ini mewajibkan pelaku usaha memenuhi standar pada setiap tahapan berikut:

1. Perencanaan kawasan;

2. Pengadaan dan penyiapan lahan;

3. Perancangan dan pembangunan rumah tapak atau rumah susun beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum;

4. Pemasaran dan transaksi pemanfaatan hunian; serta

5. Penyerahan dan pemenuhan fungsi bangunan hingga pelaksanaan pengelolaan awal sebelum diserahterimakan kepada masyarakat atau pihak pengelola yang berwenang.

Kewajiban Legalitas dan Pengesahan Dokumen Teknis

Pasal 6 ayat (1) mewajibkan Pelaku Usaha memiliki Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan memperoleh keputusan pengesahan tertulis dari Pemerintah Daerah. Pasal 6 ayat (4) mengatur bahwa keputusan pengesahan tersebut mencakup pengesahan atas dokumen teknis sebagai berikut:

1. Rencana induk kawasan perumahan (masterplan) dan/atau rencana tapak perumahan (site plan);

2. Rencana pemisahan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) induk menjadi per kaveling dan/atau per satuan rumah susun;

3. Rencana Pertelaan per rumah susun;

4. Rencana fungsi dan pemanfaatan per rumah susun;

5. Rencana pemisahan pengelolaan area hunian dengan nonhunian per rumah susun pada rumah susun fungsi campuran;

6. Perhitungan Dana Konversi (bagi pengembang yang memilih opsi dana hibah/kelola sebagai pengganti kewajiban hunian berimbang); dan

7. Revisi terhadap dokumen-dokumen rencana tersebut di atas.

Kewajiban Transparansi Keuangan (Audit Akuntan Publik)

Pasal 6 ayat (5) mewajibkan pengembang memperoleh Tanda Terima Laporan dari Pemerintah Daerah dengan menyampaikan dokumen yang telah diverifikasi. Dokumen yang harus disampaikan kepada Pemerintah Daerah meliputi laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan publik yang memuat rekapitulasi rasio keuangan, serta dokumen pendukung lainnya, yaitu:

1. Rasio utang terhadap aktiva lancar;

2. Rasio utang terhadap aktiva tetap;

3. Rasio utang terhadap ekuitas; dan

4. Proyeksi/analisis arus kas (dokumen terpisah).

Berdasarkan Pasal 6 ayat (7), kewajiban pemenuhan ketiga rasio utang di atas (poin 1-3) dikecualikan bagi Pelaku Usaha pengembangan perumahan MBR. Meskipun demikian, Pelaku Usaha MBR tetap wajib menyampaikan laporan keuangan standar yang telah diaudit oleh akuntan publik serta menyusun proyeksi/analisis arus kas.

Kewajiban Pelaporan Penanaman Modal dan Pelaksanaan Kegiatan Usaha

Selain laporan keuangan, Pasal 12 ayat (4) dan ayat (5) mewajibkan pelaku usaha untuk secara aktif menyampaikan laporan mengenai kegiatan penanaman modal dan pelaksanaan kegiatan usaha yang mencakup:

1. Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM): Wajib merinci realisasi penanaman modal, realisasi penyerapan tenaga kerja, realisasi produksi, pemenuhan kewajiban investasi, serta kendala yang dihadapi penanam modal di lapangan.

2. Laporan Pelaksanaan Kegiatan Usaha: Mencakup laporan pelaksanaan sistem Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) untuk rumah tapak dan rumah susun, serta laporan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

Mekanisme Pengawasan dan Sanksi Administratif Berjenjang

Pasal 11 mengatur pengawasan kegiatan usaha melalui mekanisme pengawasan rutin dan insidental. Apabila pengawasan menemukan pelanggaran, Pasal 16 sampai dengan Pasal 20 mengatur pengenaan sanksi administratif secara bertahap dengan jangka waktu pemenuhan kewajiban sebagai berikut:

1. Peringatan Tertulis (Kesatu dan Kedua): Pelaku usaha wajib memenuhi kewajiban dalam waktu maksimal 15 (lima belas) Hari untuk setiap tahap peringatan (Pasal 17 ayat 3 & 6).

2. Penghentian Sementara Kegiatan Usaha: Jika peringatan kedua diabaikan, kegiatan usaha dihentikan sementara dan pelaku usaha wajib melaksanakan pemenuhan kewajiban Perizinan Berusaha dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) Hari (Pasal 18).

3. Pembekuan Perizinan Berusaha (PB): Jika pelaku usaha tidak memenuhi kewajiban setelah penghentian sementara kegiatan usaha, Pemerintah Daerah membekukan Perizinan Berusaha melalui pembatasan hak akses terhadap Sistem Online Single Submission (“OSS”) paling lama 6 (enam) bulan (Pasal 19).

4. Pencabutan Perizinan Berusaha: Jika pelaku usaha tidak memenuhi kewajiban setelah berakhirnya masa pembekuan Perizinan Berusaha, Pemerintah Daerah mencabut Sertifikat Standar dan/atau Nomor Induk Berusaha (NIB) (Pasal 20).
   

Penutup

Permen PKP 18/2025 mengatur kembali tata kelola usaha properti dengan menempatkan pemenuhan kewajiban administratif dan keuangan sebagai prasyarat keberlangsungan kegiatan usaha. Pengembang wajib memperoleh keputusan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas dokumen teknis, termasuk Pertelaan dan perhitungan Dana Konversi, serta menyampaikan laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan publik. Selain itu, pelaku usaha wajib menyampaikan laporan berkala mengenai realisasi penanaman modal dan penyerapan tenaga kerja, yang pemenuhannya diawasi melalui mekanisme sanksi administratif berjenjang mulai dari peringatan tertulis dengan jangka waktu 15 (lima belas) hari hingga pembekuan akses Sistem OSS dan pencabutan Nomor Induk Berusaha (NIB).