Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 1 Tahun 2026 Memperluas Sektor Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha serta Menegaskan Kewajiban Pembiayaan

Pendahuluan

Pada 3 Februari 2026, Menteri Pekerjaan Umum menetapkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 1 Tahun 2026 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Pekerjaan Umum (“Permen PU 1/2026”), yang mulai berlaku pada tanggal 19 Februari 2026. Permen PU 1/2026 mengatur tata cara pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (“KPBU”), termasuk mekanisme untuk proyek yang berasal dari prakarsa pemerintah maupun prakarsa badan usaha, dengan tujuan mempercepat penyediaan infrastruktur dan layanan publik yang efektif, efisien, dan berkelanjutan.

Permen PU 1/2026 diterbitkan untuk melibatkan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur dan layanan publik melalui skema KPBU. Permen PU 1/2026 menggantikan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 2 Tahun 2021 karena sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum dan kebutuhan organisasi, sehingga diperlukan pengaturan baru mengenai tata cara pelaksanaan kerja sama tersebut.

Perbandingan

Permen PU 1/2026 secara resmi mencabut dan menggantikan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 2 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“Permen PUPR 2/2021”). Berikut adalah tabel perbandingan antara Permen PU 1/2026 dengan Permen PUPR 2/2021: 

Ketentuan Penting

Pengakuan Badan Hukum Asing dan Perluasan Cakupan Infrastruktur

Pasal 1 angka 7 mendefinisikan “Badan Usaha” dengan mencakup badan hukum asing sebagai pihak yang dapat berpartisipasi dalam kerja sama. Pasal 3 ayat (1) bersama Lampiran I menetapkan 16 jenis infrastruktur yang dapat dilaksanakan melalui skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha, termasuk kawasan pusat bisnis, pergudangan dan logistik, kawasan pariwisata, serta fasilitas pengolahan sampah menjadi energi. Lampiran I juga mengatur bahwa pada sektor penyediaan air minum, badan usaha dapat menggunakan skema Kontrak Berbasis Kinerja (KBK) dan/atau Kontrak Berbayar Angsuran (KBA) dalam pelaksanaan dan pengoperasian proyek.

Peluang Badan Penyiapan dan Imbalan Keberhasilan (Success Fee)

Pasal 10 ayat (6) dan Pasal 11 ayat (6) mengatur bahwa badan usaha dapat bertindak sebagai Badan Penyiapan dalam proyek Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha. Badan usaha yang membiayai dan melaksanakan kegiatan penyiapan berhak memperoleh penggantian biaya serta imbalan keberhasilan (success fee). Pasal 11 ayat (6) membatasi imbalan tersebut paling tinggi 25% (dua puluh lima persen) dari biaya penyiapan dan membayarkannya setelah proyek mencapai tahap pemenuhan pembiayaan (financial close). Selain itu, Pasal 7 ayat (8) dan Pasal 9 ayat (5) mensyaratkan badan usaha konsultan atau penasihat proses untuk menggunakan tenaga ahli yang memiliki sertifikasi ahli KPBU tingkat nasional dan/atau internasional.

Pengembalian Investasi

Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) mengatur bahwa pengembalian investasi bagi BUP harus memperhitungkan biaya modal, biaya operasional, dan tingkat keuntungan yang wajar. Ketentuan tersebut juga memungkinkan pengembalian investasi dilakukan melalui tarif yang dibayarkan oleh pengguna layanan, pembayaran ketersediaan layanan (availability payment), dan/atau bentuk pendapatan lain yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pembentukan Badan Usaha Pelaksana

Pasal 38 ayat (2) mewajibkan pemenang lelang membentuk perseroan terbatas sebagai BUP paling lama 90 (sembilan puluh) hari kalender sejak surat penunjukan pemenang diterbitkan. Peraturan ini juga memperbolehkan penggunaan perseroan terbatas yang telah berdiri sebagai BUP, sepanjang memenuhi persyaratan dalam Pasal 38 ayat (5), yaitu:

1. Didirikan khusus untuk melaksanakan proyek KPBU yang dimenangkan;

2. Tidak sedang menghadapi gugatan atau sengketa;

3. Tidak memiliki utang pada saat penandatanganan Perjanjian KPBU; dan

4. Memiliki Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang sesuai dengan sektor infrastruktur yang dikerjakan.

Kewajiban Pra-Kontrak dan Pemenuhan Pembiayaan

Pemenang lelang wajib menyampaikan hasil pemutakhiran prastudi kelayakan (untuk proyek prakarsa pemerintah) atau studi kelayakan (untuk proyek prakarsa badan usaha) serta rancang bangun rinci (Detailed Engineering Design / “DED”) sebelum penandatanganan Perjanjian KPBU, sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) dan Pasal 63 ayat (1), serta Bagan Alur pada Lampiran III. Setelah perjanjian ditandatangani, BUP harus mencapai pemenuhan pembiayaan (financial close) paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal penandatanganan, sesuai Pasal 43 ayat (1). Apabila kewajiban tersebut tidak terpenuhi karena kesalahan atau kelalaian BUP, pemerintah dapat menolak perpanjangan waktu, mengakhiri perjanjian, dan mencairkan jaminan pelaksanaan berdasarkan Pasal 43 ayat (4) huruf b, Pasal 44 ayat (1), dan Pasal 45 ayat (2).

Pengalihan Saham dan Perubahan Perjanjian KPBU

Permen PU 1/2026 memperbolehkan pengalihan saham BUP sebelum fasilitas mulai beroperasi secara komersial, sebagaimana diatur dalam Pasal 40 ayat (6). Pengalihan tersebut harus memperoleh persetujuan Penanggung Jawab Proyek Kerja Sama (PJPK) dan tidak boleh mengganggu jadwal pelaksanaan proyek. Selain itu, Perjanjian KPBU dapat diubah setelah ditandatangani untuk menyesuaikan dengan perubahan kebijakan pemerintah, sesuai Pasal 42, sepanjang perubahan tersebut tidak mengubah alokasi risiko, tidak mempengaruhi kelayakan finansial proyek, dan tidak mengubah parameter utama dalam penawaran awal.

Hak Pemrakarsa dan Ketentuan Pencabutan

Untuk proyek atas prakarsa badan usaha (unsolicited), pemerintah tidak menerima usulan proyek sejenis selama calon pemrakarsa menyusun studi kelayakan dan dokumen pendukung sebagaimana diatur dalam Pasal 54 ayat (2), dan pemrakarsa diberikan waktu paling lama 26 (dua puluh enam) bulan untuk menyusun studi kelayakan sesuai Pasal 55 ayat (9). Pada tahap pelelangan, Pasal 57 ayat (1) mengatur bahwa pemrakarsa dapat memperoleh kompensasi berupa:

1. tambahan nilai evaluasi sebesar 10% (sepuluh persen);

2. hak untuk menyamakan penawaran dengan peserta terbaik (right to match); atau

3. penggantian atas hak kekayaan intelektual dokumen prakarsa.

Namun, berdasarkan Pasal 64 ayat (1), status pemrakarsa beserta hak kompensasinya dapat dicabut apabila:

1. terjadi perubahan pimpinan konsorsium sebelum penandatanganan Perjanjian KPBU; atau

2. badan usaha terbukti melakukan praktik persaingan usaha tidak sehat.

Penyerahan Aset pada Akhir Masa Perjanjian

Pasal 50 ayat (1) dan ayat (2) mengatur bahwa pada saat masa Perjanjian KPBU berakhir, BUP wajib menyerahkan aset infrastruktur dan/atau hak pengelolaannya kepada pemerintah. Aset tersebut harus diserahkan dalam kondisi bebas dari jaminan, utang, dan tuntutan pihak ketiga sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Ketentuan Peralihan

Pasal 78 huruf a dan huruf b mengatur bahwa tahapan KPBU yang sedang berjalan sebelum peraturan ini berlaku pada 19 Februari 2026 tetap diselesaikan berdasarkan Permen PUPR 2/2021. Setelah tahapan tersebut selesai, proses selanjutnya wajib mengikuti ketentuan peraturan yang baru.

Selain itu, Pasal 78 huruf d mengatur bahwa pemrakarsa yang telah memperoleh izin prakarsa namun belum memasuki tahap transaksi selama lebih dari 2 (dua) tahun wajib melanjutkan pemenuhan kegiatan pendukung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 ayat (17) sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Penutup

Permen PU 1/2026 memperluas cakupan KPBU dengan menetapkan 16 jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan, termasuk kawasan industri, pariwisata, pengolahan sampah menjadi energi, dan bangunan gedung negara, serta mengakui partisipasi badan hukum asing dalam skema tersebut. Permen PU 1/2026 juga mengatur peran badan usaha sebagai Badan Penyiapan dengan imbalan keberhasilan (success fee) paling tinggi 25% dari biaya penyiapan. Untuk proyek atas prakarsa badan usaha (unsolicited), pemrakarsa diberikan waktu penyusunan studi kelayakan paling lama 26 bulan dan pada tahap pelelangan dapat memperoleh tambahan nilai evaluasi 10%, hak menyamakan penawaran (right to match), atau penggantian hak kekayaan intelektual. Di sisi kewajiban, pemenang lelang harus membentuk Badan Usaha Pelaksana dalam bentuk perseroan terbatas paling lama 90 hari sejak penunjukan, menyampaikan rancang bangun rinci sebelum penandatanganan Perjanjian KPBU, serta mencapai pemenuhan pembiayaan (financial close) paling lama 12 bulan sejak perjanjian ditandatangani, dengan risiko pengakhiran perjanjian dan pencairan jaminan pelaksanaan apabila kewajiban tersebut tidak dipenuhi karena kesalahan atau kelalaian badan usaha. Dalam ketentuan peralihan, tahapan KPBU yang telah berjalan sebelum 19 Februari 2026 tetap diselesaikan berdasarkan Permen PUPR 2/2021 dan tahapan selanjutnya mengikuti Permen PU 1/2026, sementara pemrakarsa yang belum memasuki tahap transaksi selama lebih dari dua tahun sejak memperoleh izin prakarsa wajib melanjutkan pemenuhan kegiatan pendukung sesuai ketentuan yang berlaku.