Peraturan Menteri ATR Nomor 3 Tahun 2026 Tetapkan Standar Baku dan Transparansi Nilai Tanah

Pendahuluan

Pada 19 Februari 2026, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2026 tentang Penilaian Tanah (“Permen ATR 3/2026”), yang mulai berlaku pada 25 Mei 2026. Peraturan ini bertujuan meletakkan dasar hukum yang kuat dalam menghasilkan nilai tanah yang berkualitas dan dapat dipertanggungjawabkan. Regulasi ini menjadi pedoman utama bagi penyelenggaraan penilaian tanah yang meliputi pembuatan dan pembaruan peta nilai tanah secara sistematis di seluruh wilayah Indonesia.

Pembentukan Permen ATR 3/2026 berakar pada kebutuhan akan basis data nilai tanah yang akurat sebagai fondasi perumusan kebijakan nasional, sebagaimana tanah memiliki dimensi nilai ekonomi, sosial, dan religius yang strategis. Pemerintah menyadari perlunya mekanisme penilaian yang terstandarisasi. Melalui aturan ini, pemerintah berupaya mengatasi tantangan disparitas data harga tanah dan menjamin ketersediaan informasi nilai tanah yang transparan untuk mendukung kemakmuran rakyat serta kepastian hukum dalam tata kelola pertanahan.

 

Ketentuan Penting

Subjek dan Objek Penilaian Tanah 

Pasal 2 mengatur bahwa kegiatan penilaian tanah dilakukan oleh Penilai Tanah yang memiliki kompetensi teknis, baik yang berstatus Aparatur Sipil Negara (ASN) maupun Non-ASN. Penilai Tanah Non-ASN meliputi penilai terdaftar dan surveyor konsultan yang dalam tugasnya bertanggung jawab langsung kepada Kementerian atau Kantor Pertanahan. Adapun objek yang dinilai, dalam Pasal 3, mencakup bidang tanah atau zona (sekumpulan bidang tanah) yang berada pada Tanah pertanian dan/atau Tanah nonpertanian di kawasan budi daya di luar peruntukan kehutanan. Penting untuk dicatat bahwa jika terdapat bangunan atau vegetasi di atas tanah, regulasi ini memisahkan nilai tanah dari nilai properti di atasnya.

Sistem Penyelenggaraan Peta Nilai Tanah 

Pemerintah mewajibkan penyelenggaraan penilaian tanah dilakukan melalui sistem informasi elektronik untuk menghasilkan Peta Nilai Tanah. Berdasarkan Pasal 4, peta ini terdiri dari Peta Zona Nilai Tanah (“ZNT”) dan Peta Nilai Bidang Tanah (“NBT”) yang harus memenuhi standardisasi sistem proyeksi pemetaan, geometri, struktur data atribut, hingga format pencetakan. Pasal 12 menetapkan masa berlaku Peta Nilai Tanah selama 5 tahun, namun jangka waktu ini dapat berubah menyesuaikan keadaan kahar atau kebutuhan instansi pemerintah.

Metodologi Pembuatan Peta ZNT 

Dalam proses pembuatan Peta ZNT, Pasal 13 menguraikan tahapan pembuatannya mulai dari persiapan, pembuatan peta zona awal Nilai Tanah, survei batas zona awal Nilai Tanah, pengumpulan data sampel Nilai Tanah, hingga pelaporan. Petugas lapangan wajib menggunakan teknik purposive sampling dengan mengambil paling sedikit 3 sampel per zona. Pasal 17 juga menekankan validitas data dengan membatasi usia informasi transaksi maksimal 2 tahun terakhir untuk tanah nonpertanian dan 4 tahun untuk pertanian. Jika data sampel tidak tersedia, Pasal 19 memberikan opsi penggunaan metode perbandingan zona dengan karakteristik wilayah yang relatif sama.

Penerapan Teknologi dalam Peta NBT 

Untuk pemetaan dengan skala 1:1.000, Pasal 23 dan Pasal 29 memperkenalkan pendekatan modern dalam pembuatan Peta NBT. Penilai Tanah melakukan analisis prediksi nilai setiap bidang tanah menggunakan Variabel Pembentuk Nilai Tanah (seperti lebar jalan dan bentuk tanah). Pasal 29 mengizinkan penggunaan metode teknik statistik (geographically weighted regression atau spatial autoregressive error model) atau teknologi kecerdasan buatan dan/atau machine learning (meliputi random forest) untuk menjamin akurasi estimasi nilai.

Mekanisme Pembaruan Peta 

Pasal 32 mengamanatkan bahwa Peta Nilai Tanah dapat diperbarui setidaknya satu kali dalam setahun. Pembaruan ini dipicu oleh berbagai faktor, termasuk adanya pengaduan masyarakat, kebutuhan kementerian atau instansi pemerintah, atau perubahan fisik lingkungan akibat layanan pertanahan seperti pemecahan atau penggabungan bidang tanah. Pasal 40 mengatur teknik pembaruan menggunakan Indeks Nilai Tanah yang diperoleh dari perbandingan sampel tahun berjalan dengan nilai tahun sebelumnya.

Pemanfaatan Peta Nilai Tanah 

Pasal 53 menentukan bahwa Peta Nilai Tanah dimanfaatkan sebagai dasar penentuan tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), penyusunan rencana tata ruang, serta perhitungan perkiraan biaya pengadaan tanah. Agar memiliki kepastian hukum, Pasal 54 menetapkan bahwa peta yang telah terintegrasi dalam sistem mulai berlaku secara efektif pada tanggal 2 Januari setiap tahunnya.

Hak Mengajukan Keberatan (Pengaduan) 

Pasal 56 memberikan hak kepada masyarakat atau badan hukum yang keberatan terhadap nilai tanah untuk mengajukan Pengaduan Informasi Nilai Tanah. Pasal 58 mewajibkan pengadu untuk menyertakan bukti pendukung yang valid, seperti bukti transaksi jual beli. Kantor Pertanahan selanjutnya akan menangani pengaduan tersebut secara periodik melalui mekanisme gelar perkara untuk memutuskan apakah perlu dilakukan perbaikan peta nilai tanah atau tidak.

 

Ketentuan Peralihan

Menurut Pasal 65, Peta Nilai Tanah yang saat ini sedang dimanfaatkan untuk layanan pertanahan dinyatakan tetap berlaku sah hingga adanya pembaruan berdasarkan Permen ATR 3/2026. Jika sistem integrasi elektronik belum siap pada tanggal 2 Januari, Kantor Pertanahan wajib menggunakan peta tahun sebelumnya secara manual hingga sistem pulih, dengan batas toleransi administrasi hingga 31 Januari. Selain itu, Kementerian menargetkan penerapan sistem informasi penilaian tanah dan integrasinya harus rampung sepenuhnya paling lambat 1 tahun sejak 25 Mei 2026.

 

Penutup

Permen ATR 3/2026 menetapkan standar baku dan transparansi penilaian tanah, serta mewajibkan penggunaan sistem elektronik terintegrasi untuk menghasilkan Peta ZNT dan Peta NBT yang akurat. Regulasi ini memodernisasi tata kelola pertanahan dengan melibatkan penilai yang kompeten dan teknologi mutakhir, sekaligus menjamin kepastian hukum melalui mekanisme keberatan masyarakat serta pembaruan data berkala sebagai fondasi kebijakan nasional.