Legal Updates

Pengaturan Pengelolaan Pertanahan dalam Perka BP Batam Nomor 6 Tahun 2025

23 Oktober 2025

Ivonnie Wijaya, Steven Aristides Wijaya

Legal Updates

Pengaturan Pengelolaan Pertanahan dalam Perka BP Batam Nomor 6 Tahun 2025

Ringkasan

Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 6 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Pertanahan ("Perka BP Batam 6/2025") ditetapkan dan berlaku pada 26 September 2025. Perka BP Batam 6/2025 merombak tata kelola pertanahan di wilayah kerja BP Batam. Perka BP Batam 6/2025 dibentuk untuk menciptakan sistem pengelolaan tanah yang lebih transparan, efisien, dan akuntabel guna meningkatkan daya saing kawasan, memberikan kepastian hukum bagi investor, serta mengoptimalkan pemanfaatan lahan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi nasional.

Latar Belakang dan Konteks

Perka BP Batam 6/2025 didasari oleh kebutuhan untuk menyesuaikan regulasi pertanahan dengan dinamika perkembangan ekonomi yang sangat cepat. Konsiderans Perka BP Batam 6/2025 menyebutkan beberapa alasan utama perubahan ini:

Regulasi sebelumnya dianggap perlu disesuaikan untuk meningkatkan daya saing KPBPB Batam di tengah persaingan investasi yang ketat.
Diperlukan sebuah kerangka kerja yang lebih menjamin kepastian hukum, melindungi kepentingan umum, serta menyediakan pelayanan perizinan yang lebih cepat dan efisien untuk menciptakan iklim investasi yang kondusif.
Ada kebutuhan untuk menyempurnakan sistem pengelolaan tanah, terutama terkait kriteria penilaian alokasi dan prosedur operasional dalam Land Management System (LMS) milik BP Batam, agar lebih terstruktur dan transparan.

Perbandingan dengan Peraturan Sebelumnya

Perka BP Batam 6/2025 mencabut dan menggantikan Peraturan Kepala BP Batam Nomor 11 Tahun 2023 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Pertanahan (“Perka BP Batam 11/2023”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala BP Batam Nomor 13 Tahun 2024 (“Perka BP Batam 13/2024”). Berikut adalah perbandingannya:

Aspek	Perka BP Batam 11/2023 jo. Perka BP Batam 13/2024	Perka BP Batam 6/2025)
Tata Cara Alokasi Tanah	Terdiri dari dua metode: Pelelangan Terbatas (beauty contest) dan Reguler.	Memperkenalkan tiga metode: Alokasi Tanah Terbuka, Alokasi Tanah Reguler, dan Alokasi Tanah Langsung. Setiap metode memiliki kriteria dan tahapan untuk tujuan yang berbeda (misalnya, Alokasi Langsung untuk Proyek Strategis Nasional atau percepatan investasi).
Jangka Waktu Alokasi	Maksimal 80 tahun secara bertahap (30+20+30 tahun). Pemberian sekaligus 80 tahun hanya dimungkinkan untuk Proyek Strategis Nasional (PSN) dan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK).	Tetap maksimal 80 tahun. Namun, menambahkan opsi pemberian sekaligus 50 tahun (alokasi + perpanjangan) untuk investasi non-PSN/KEK berdasarkan keputusan rapat pimpinan, memberikan fleksibilitas lebih bagi investor besar.
Pengendalian & Tanah Telantar	Pengendalian diatur secara umum melalui "Pendampingan, Evaluasi dan Pengawasan". Proses penindakan (peringatan hingga pembatalan) bersifat linear.	Memperkenalkan konsep "Tanah Terindikasi Telantar" dan "Tanah Telantar". Menciptakan bab khusus (BAB V) tentang Pengendalian dan Pengawasan yang lebih sistematis, mencakup pendampingan, pengawasan, inventarisasi, evaluasi, hingga pembatalan. Prosesnya lebih terstruktur dan berbasis data.
Pendelegasian Wewenang	Kewenangan penandatanganan dokumen tersebar dan tidak dirinci secara khusus.	Terdapat bab khusus (Pasal 4) dan lampiran (Lampiran I) yang secara rinci mendelegasikan wewenang penandatanganan berbagai jenis dokumen pertanahan kepada pejabat eselon I dan II, menciptakan kejelasan dan akuntabilitas birokrasi.
Definisi dan Konsep Baru	Tidak mendefinisikan beberapa istilah kunci.	Menambahkan banyak definisi baru, seperti Tanah Terindikasi Telantar, tiga metode alokasi tanah, Wilayah Penataan dan Pengembangan (WPP), dan Land Bank, yang menjadi dasar bagi kebijakan-kebijakan baru.
Pengadaan Tanah	Syarat penguasaan tanah oleh masyarakat untuk mendapatkan ganti kerugian adalah paling singkat 20 tahun (Perka 11/2023), yang kemudian diubah menjadi 10 tahun (Perka 13/2024).	Mengadopsi perubahan dari Perka 13/2024, yaitu syarat penguasaan tanah oleh masyarakat untuk mendapatkan sagu hati adalah paling singkat 10 tahun. Menambahkan Reklamasi sebagai salah satu cara pengadaan tanah.
Jaminan Investasi	Memperkenalkan "Jaminan Pelaksanaan Pembangunan (JPP)" yang disetorkan di awal.	Memperkenalkan Bank Garansi sebesar 10% dari nilai investasi yang wajib diserahkan untuk Alokasi Tanah Terbuka dan Reguler sebagai jaminan keseriusan pembangunan.

Ketentuan Kunci

Butuh analisis lebih dalam?Coba Veritask AI Legal Assistant

Substansi utama dari Perka BP Batam 6/2025 sebagai berikut:

Aspek Pengaturan	Uraian Singkat Ketentuan	Rujukan Pasal
Tiga Metode Alokasi Tanah	Proses alokasi tanah dibedakan menjadi: (1) Terbuka (kompetisi untuk lokasi strategis), (2) Reguler (berdasarkan land bank yang tersedia di sistem), dan (3) Langsung (untuk PSN, KEK, percepatan investasi, atau kebutuhan spesifik lainnya).	Pasal 30
Mekanisme Pengendalian Tanah Telantar	Mengatur tahapan yang sistematis untuk menertibkan tanah yang tidak dimanfaatkan, mulai dari pendampingan investor, pengawasan, inventarisasi, evaluasi, penerbitan Surat Peringatan, hingga penetapan sebagai "Tanah Telantar" yang berujung pada pembatalan alokasi.	Pasal 83 - 97
Pendelegasian Wewenang	Mendelegasikan kewenangan Kepala BP Batam untuk menandatangani dokumen-dokumen pertanahan kepada Anggota/Deputi, Direktur, dan Kepala Pusat PTSP. Rincian kewenangan diatur dalam Lampiran I.	Pasal 4 dan Lampiran I
Kriteria Penilaian Investasi	Tim Verifikasi Teknis akan menilai permohonan alokasi berdasarkan kriteria yang lebih terukur, meliputi nilai investasi, kemampuan keuangan, rencana serapan tenaga kerja, jadwal pembangunan, dan kontribusi tambahan.	Pasal 35 & Pasal 37
Jaminan Pembangunan (Bank Garansi)	Mewajibkan penyertaan Bank Garansi sebesar 10% dari total nilai investasi untuk pemohon Alokasi Tanah Terbuka dan Reguler. Bank Garansi dapat dicairkan jika tanah ditetapkan sebagai Tanah Telantar.	Pasal 40
Kewajiban Pendaftaran Akun	Setiap pemohon layanan pertanahan wajib mendaftarkan dan memiliki akun pengguna yang terverifikasi pada Sistem Online BP Batam, di mana semua transaksi dan komunikasi akan tercatat secara sah.	Pasal 108
Wilayah Prioritas (WPP)	Menetapkan adanya Wilayah Penataan dan Pengembangan (WPP) sebagai kawasan prioritas pengembangan, seperti episentrum Teluk Tering, new Nagoya, dan Hang Nadim Aerocity.	Pasal 8

Ketentuan Penting Lainnya

Perka BP Batam 6/2025 juga menentukan bahwa proses pendampingan dan evaluasi yang telah dimulai sebelum peraturan ini berlaku akan tetap dilanjutkan sesuai dengan mekanisme baru. Begitu pula dengan faktur-faktur yang telah terbit, yang akan diproses sesuai ketentuan saat faktur tersebut diterbitkan. Perka BP Batam 6/2025 juga memberikan solusi bagi permohonan yang tertunda, misalnya permohonan yang telah lunas UWT-nya namun terkendala syarat yuridis/teknis akan dibatalkan dengan pengembalian dana.

Perka BP Batam 6/2025 juga memperkenalkan koreksi administrasi (Pasal 81) yang memungkinkan perbaikan kesalahan pada dokumen yang telah terbit, serta prosedur penyelesaian sengketa tanah yang lebih terstruktur dengan melibatkan unit organisasi bidang hukum (Pasal 82). Di sisi lain, untuk menjaga kelancaran layanan, diatur pula prosedur saat terjadi gangguan pada sistem online, di mana pelayanan dapat diperpanjang atau dilakukan secara manual jika diperlukan.

Kesimpulan

Tiga poin utama dari Perka BP Batam 6/2025:

Tiga metode alokasi baru, yaitu Terbuka, Reguler, dan Langsung. Ini bertujuan mengurangi subjektivitas dan memberikan jalur yang lebih jelas bagi investor sesuai dengan skala dan sifat investasinya.
Pembentukan mekanisme formal untuk identifikasi dan penertiban tanah telantar. BP Batam kini memiliki alat untuk memastikan lahan tidak dibiarkan menganggur dan dapat dialokasikan kembali untuk kepentingan ekonomi yang lebih besar.
Penggunaan sistem online terintegrasi, mulai dari pendaftaran akun hingga seluruh proses permohonan, serta adanya pendelegasian wewenang yang jelas, mendorong efisiensi, mengurangi birokrasi tatap muka, dan meningkatkan akuntabilitas dalam setiap tahapan layanan pertanahan.