Pemerintah Berikan Insentif PPN DTP Properti 2026, Pengembang Wajib Patuh Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025

Pendahuluan

Pada 31 Desember 2025, Kementerian Keuangan menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026 (“PMK 90/2025”), yang mulai berlaku efektif pada tanggal 1 Januari 2026. PMK 90/2025 mengatur pemberian fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (“PPN DTP”) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada Tahun Anggaran 2026.

Berdasarkan bagian Menimbang, peraturan ini disusun untuk melanjutkan kebijakan insentif PPN DTP di sektor perumahan sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan, dengan tujuan mendorong daya beli masyarakat pada Tahun Anggaran 2026.

Ketentuan Penting

Kriteria Objek, Batasan Harga, dan Besaran Insentif

Insentif PPN DTP untuk Tahun Anggaran 2026 diberikan sebesar 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang atas bagian Dasar Pengenaan Pajak (“DPP”) sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah). Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) jo. Pasal 7 ayat (1), fasilitas tersebut berlaku atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

Selanjutnya, Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) mengatur bahwa rumah tapak atau satuan rumah susun yang dapat memanfaatkan fasilitas ini harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

1. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru dalam kondisi siap huni;

2. telah memiliki Kode Identitas Rumah yang diperoleh melalui aplikasi kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan; dan

3. diserahkan pertama kali oleh Pengusaha Kena Pajak penjual serta belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
   

Syarat Waktu Transaksi dan Larangan Pembayaran Awal

Ketentuan waktu transaksi menentukan apakah penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP. Pasal 3 ayat (1) mengatur bahwa fasilitas ini hanya berlaku apabila penandatanganan akta jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli lunas dilakukan sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026, serta penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan dalam periode yang sama. Selain itu, Pasal 9 ayat (1) huruf b menetapkan bahwa Pajak Pertambahan Nilai tidak ditanggung pemerintah apabila pembayaran uang muka atau cicilan pertama telah dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026. Ketentuan ini juga ditunjukkan dalam Lampiran Contoh Transaksi 2, yang menggambarkan bahwa pembayaran cicilan pertama yang dilakukan sebelum tahun 2026 menyebabkan fasilitas PPN DTP tidak dapat diberikan, meskipun pelunasan dilakukan pada tahun 2026.

Kewajiban Penerbitan Faktur Pajak dan Pemecahan Faktur

Pengusaha Kena Pajak (“PKP”) wajib memenuhi ketentuan administrasi perpajakan atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang memanfaatkan fasilitas PPN DTP. Pasal 8 ayat (2) dan ayat (3) mengatur bahwa PKP harus membuat Faktur Pajak secara benar dan lengkap, termasuk mencantumkan identitas pembeli berupa nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan, serta mencantumkan Kode Identitas Rumah pada kolom nama barang disertai keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”.

Untuk penyerahan dengan Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) sampai dengan Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah), Pasal 8 ayat (4) mengatur bahwa PKP menerbitkan lebih dari satu Faktur Pajak dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 atas bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00, yang PPN ditanggung pemerintah; dan

2. Faktur Pajak dengan kode transaksi 04 atas bagian Harga Jual di atas Rp2.000.000.000,00, yang PPN tidak ditanggung pemerintah.

Selanjutnya, Lampiran Contoh Transaksi 3 mengatur tata cara penghitungan DPP atas pembayaran uang muka atau cicilan secara proporsional berdasarkan nilai pembayaran, dengan pengenaan PPN sebesar 12% sesuai ketentuan yang berlaku.

Kewajiban Pelaporan BAST dan Batas Waktu Pelaporan

PKP wajib memenuhi ketentuan pelaporan Berita Acara Serah Terima (“BAST”) atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang memanfaatkan fasilitas PPN DTP, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Pendaftaran BAST: wajib didaftarkan oleh PKP penjual dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan (Sikumbang) dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (3).

2. Isi BAST: paling sedikit memuat identitas penjual dan pembeli, Harga Jual, tanggal serah terima, Kode Identitas Rumah, nomor Berita Acara Serah Terima, serta pernyataan bermeterai mengenai telah dilakukannya serah terima bangunan sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (2)

3. PPN atas penyerahan: tidak ditanggung pemerintah apabila PKP tidak membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan atau tidak mendaftarkan BAST sebagaimana diatur dalam Pasal 9 ayat (1) huruf f dan huruf g.

4. Pelaporan atau pembetulan Surat Pemberitahuan Masa PPN: untuk Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Desember 2026 dapat disampaikan paling lambat pada tanggal 31 Januari 2027 sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat (9).

Fleksibilitas Konsumen dan Larangan Penghindaran Pajak

PMK 90/2025 mengatur ketentuan mengenai pemanfaatan kembali fasilitas PPN DTP oleh orang pribadi, serta kondisi tertentu yang menyebabkan fasilitas tersebut tidak dapat diberikan, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. orang pribadi yang telah memanfaatkan fasilitas PPN DTP berdasarkan peraturan menteri sebelumnya tetap dapat memanfaatkan fasilitas yang sama berdasarkan PMK 90/2025 untuk pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat (2);

2. orang pribadi yang melakukan transaksi pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun sebelum tanggal 1 Januari 2026 dan kemudian membatalkan transaksi tersebut tidak dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP berdasarkan PMK 90/2025 untuk unit yang sama sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat (3); dan

3. rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah memperoleh fasilitas pembebasan PPN berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan tidak dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP berdasarkan PMK 90/2025 sebagaimana diatur dalam Pasal 11.
   

Penutup

PMK 90/2025 mengatur pemberian fasilitas PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada Tahun Anggaran 2026 dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00, di mana PPN DTP diberikan sebesar 100% atas bagian DPP sampai dengan Rp2.000.000.000,00. Pemanfaatan fasilitas ini mensyaratkan bahwa penandatanganan AJB atau PPJB lunas serta BAST dilakukan sejak 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026, serta tidak didahului pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum 1 Januari 2026. Selain itu, PKP wajib memenuhi ketentuan administratif, termasuk penerbitan Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 dan 04, pendaftaran BAST dalam aplikasi kementerian, serta pelaporan atau pembetulan SPT Masa PPN paling lambat 31 Januari 2027. Peraturan Menteri ini juga mengatur bahwa orang pribadi dapat kembali memanfaatkan PPN DTP meskipun sebelumnya telah memanfaatkannya berdasarkan ketentuan peraturan menteri sebelumnya, dengan pengecualian tertentu, termasuk terhadap unit yang telah memperoleh fasilitas pembebasan PPN berdasarkan ketentuan perpajakan lainnya.